La clause de résiliation anticipée est bien connue dans le bail de 9 ans.

Le preneur peut donner congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité de trois, deux ou un mois selon que le bail prend fin au cours de la première, la deuxième ou la troisième année.

C'est le régime de l'article 3 § 5 de la loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale.

Le bail de courte durée est défini par sa durée inférieure ou égale à trois ans (art. 3 § 6) et n'est, quant à lui, pas régi par les mêmes articles.

Que se passe-t-il si l'on se trouve dans la situation d'un bail de courte durée avec une faculté de résiliation comme dans le bail de longue durée ?

Quel est l'effet de pareille clause ?

Les possibilités offertes par le régime légal (article 3 § 2 à 5) de mettre fin de façon anticipée au bail, sont en principe exclues dans le cadre d'un bail de courte durée.

« Cependant, (...) en vertu de la loi, celle-ci n'interdit pas aux parties de les réintroduire par le biais de clauses contractuelles.

(...) rien ne nous paraît empêcher que les parties prévoient, dans le cadre d'un bail de courte durée, la faculté pour le preneur d'y mettre fin dans les conditions de l'article 3, § 5 ou selon d'autres modalités » (Louveaux (B.), Le droit du bail de résidence principale, De Boeck, Bruxelles, 1995, p. 181 et s.)

Des décisions judiciaires ont admis la validité de telles clauses, du moins dans l'hypothèse de clauses permettant au preneur de quitter les lieux de façon anticipative, mais moyennant le versement d'une indemnité (J.P. Brasschaat, 22 décembre 1994, J.J.P. 1996, p.74 ; Civ. Liège, 4^e ch., 15 mars 2006, J.L.M.B., 2007/24, p. 995 ; Civ. Huy, 1^ère ch., 3 février 1999, J.L.M.B. 99/277).

Qu'en conclure ?

Qu'une clause de résiliation unilatérale et anticipée dans un bail de courte durée, avec indemnité, peut trouver application dans la seule hypothèse où elle est prévue en faveur du locataire

Gilles TIJTGAT