La relation entre l'agent immobilier et son client est régie par un devoir réciproque d'information et de loyauté.

En sa qualité de commerçant, l'agent immobilier est astreint à un important devoir d'information qui lui est imposé tant par la loi sur les pratiques du commerce que par le code de déontologie des agents immobiliers reproduit ci-dessous.

• Avant de signer la convention :

- Obligation de vérifier la possibilité même d'accomplir la vente pour laquelle l'agent immobilier est sollicité

- L'agent immobilier vérifie si son interlocuteur a bien la possibilité de vendre l'immeuble et, le cas échéant, de vendre seul ledit immeuble.

- Si le vendeur est une société, l'agent immobilier sollicitera les statuts de cette dernière afin de vérifier les possibilités de représentation de son interlocuteur tant au moment de la signature du mandat qu'au moment de la signature de l'acte authentique de vente.

- Vérifier si le bien appartient en copropriété ou en indivision à plusieurs personnes

- Si la vente porte sur la résidence conjugale, l'article 215 § 1er du code civil prévoit qu'un époux ne peut, sans l'accord de l'autre, vendre les droits qu'il possède sur l'immeuble qui sert au logement principal de la famille, même si cet immeuble lui appartient en propre.

- Vérification de la situation du bien : situation hypothécaire, bien libre d'occupation ou non (solliciter la remise des contrats de baux), si le bien fait partie d'une copropriété : solliciter les statuts de l'immeuble comprenant, conformément à l'article 577-4 du code civil, l'acte de base ainsi que le règlement de copropriété.

Pourquoi se faire remettre les contrats de baux ? Afin d'être sûr qu'un droit de préférence conventionnel n'a pas été prévu entre le propriétaire vendeur et les locataires.

• Après la signature du mandat

Le devoir d'information a été renforcé par l'arrêté royal du 12 janvier 2007.

Ajoutons que l'obligation d'information de l'agent immobilier trouve sa contrepartie dans le chef du propriétaire vendeur qui devra, de bonne foi, communiquer à son mandataire toutes les informations et les documents nécessaires et utiles à la réalisation de sa mission.

Le devoir d'information du propriétaire porte notamment sur les vices cachés dont est atteint l'immeuble et dont il aurait connaissance ainsi que sur les éventuels travaux qui auraient été réalisés récemment dans l'immeuble dans la mesure où ces derniers peuvent engendrer d'importantes conséquences fiscales en matière d'obtention ou non du taux réduit des droits d'enregistrement.

Dans la mesure où l'agent immobilier a été correctement informé par le propriétaire, Il est actuellement acquis en doctrine et en jurisprudence qu'une réticence ou un silence peut, en certaines circonstances, être considéré comme une manœuvre dolosive lorsqu'il existe une obligation de divulguer telle ou telle information à l'autre partie. Ceci étant, le dol ne se présumant pas, la partie préjudiciée doit établir que le silence a été observé afin précisément de l'induire en erreur sur tel ou tel aspect de la convention, sous peine de confondre la mauvaise foi et la négligence.

L'agent immobilier doit se comporter comme tout professionnel de la même spécialité normalement prudent et diligent et ne peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers. A ce titre, il doit clairement informer le candidat acquéreur entre autres sur les caractéristiques du bien à vendre et plus généralement sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur.